顏炳立:天邊的彩虹不要追,房價腰斬一點機會都沒有





文/王奕淳



戴德梁行昨(7)日公布2024年第三季商用不動產市場季報,根據統計,第三季商用不動產交易熱絡,在科技業擴廠買盤帶動下,季增65%,反觀投資型買盤幾乎停滯;土地交易態勢也十分強勁,交易量破千億大關,創單季歷史新高。



不過在央行祭出第七波信用管制後,預估第四季的住宅及土地交易將陷急凍,戴德梁行董事總經理顏炳立更表示,若交易量低於月均2萬棟,可能就會發生蛋黃區房價跌5%、蛋白區跌15至20%等情況,但房價腰斬則是「一點機會都沒有!」



科技業購地自用為主 投資型買盤停滯



根據戴德梁行調查,科技業積極購置廠房及辦公室,以擴充產能,帶動第三季商用不動產總交易金額來到1,140億元,較上季增長65%。



其中,最大筆交易為台積電斥資171.4億元,向群創光電購入位在南科的廠房;其次台灣美光及日月光半導體,分別以74億元、52.6億取得南科及高雄楠梓科技園區的廠房。



戴德梁行分析,本季交易以企業自用為主,工業及廠辦類交易占比高達75%,投資型買盤在租金投報率偏低的情況下,交易幾乎停滯,預計企業自用需求主導商用不動產的趨勢不變。



兩宗百億交易帶頭 土地交易強勢表態



土地市場表現尤其驚人,根據戴德梁行統計,第三季的土地交易量1,117億元,一舉超越去(2023)年全年度總交易量,更寫下史無前例的單季新高記錄;累計前三季土地交易金額達2,144億元,預估2024全年土地交易量可超越2,357億元的五年均線。



戴德梁行說明,主要是因9月最後一週,台灣人壽桃園航空城產業專用區土地交易案及大同出售北市商三(特)土地及合作興建權利案,兩宗百億級交易量合計達233.39億元,推動第三季土地交易表現。



戴德梁行表示,儘管上述兩宗工業土地交易搶盡本季市場目光,但住商類土地交易仍佔多數,第三季十大土地交易及第三季總交易金額中,住商類與工業類土地都維持8:2的比例。



進一步看到土地交易價格,首都圈以外地區漲幅較為明顯。以台中市為例,以往台中單價突破280萬元的土地,幾乎都是位在七期的新六、新八及水湳的文商區,法定容積率500%以上,但近期台中法定容積率300%的精華區土地交易單價,則已漲到280萬元以上。



Q4住宅土地動能降溫 工商土地需求穩



展望未來土地市場前景,戴德梁行指出,央行祭出第七波打房政策後,預期第四季的住宅及土地交易將進入急凍階段。住宅部分,今年1至8月全台買賣移轉棟數為24.1萬棟,即使9至12月房市急凍,在剛性需求支撐下,今年全年的買賣移轉棟數仍有機會達到32萬棟的目標。



至於房價未來漲跌趨勢如何,顏炳立以2016年房地合一稅新制上路後,買賣移轉動數降至月均約2萬棟為標準,預估今年底的交易量若更低,房價便可能開始修正,就算蛋黃區不跌,蛋白區也會出現10%跌幅;他也再次提醒「天邊的彩虹不要追」,直言當前並不是買房投資的好時機。



戴德梁行預估未來住宅類土地的需求將呈現量縮,建商購置土地的動能將降溫,而工業地產及以商用產品為主的商業土地,非央行或政策打壓對象,且仍有穩定需求。




戴德梁行董事總經理顏炳立表示,房價即便下修也會是緩慢下跌,並不會發生突然腰斬的情形。






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