龍年邁入最後一個季度 多空交錯晚節不保？
文／陳炳辰
台股今年三月創下新高之際，資金充沛讓房市上演16年大驚奇熱況，而八月的跌破20000點大關是否成為逆轉關鍵？隱憂還有銀行放款滿水位的窘況，龍年房市最大黑天鵝恐難忽視。
房市風光度過上半年，新案上半年推案量來到7637.8億元的史上新高，緊接著在七、八月也都有破千億元的推案，代表新案市場狀態的住展風向球更三度見到熱絡黃紅燈，恰逢傳統民俗月之際，表現卻相當不俗，與暑期的天氣一樣火熱。雖然政府審慎觀察房市，已針對新青安、第二屋做出調控，新版囤房稅亦在七月登場，但效果並未大幅發酵，先前沸沸揚揚的傳出多項打房消息，反映在銷售案場實況卻仍是平均週來客30多組，平均週成交有4組的牛市，買氣不受影響，要是還得等到九月的央行會議才再有行動，房市似乎有望順風順水走完第三季。
再者，建商打鐵趁熱，下半年如台北市的文山區、大同區、萬華區、信義區，以及新北市的中和區、新店區、三重區，和桃園市的中壢區、大園區，與新竹市的香山區都有指標大案登場，不乏數百億案量，再另加計其他新案，不須太用力，只要達標5400億元，約上半年的七成，加總起來全年即挑戰成功史上最高紀錄2020年推案量的1.296兆元，達到1.3兆元的北台灣新紀錄。
見此大量推案之姿，市場或有超前擔憂賣壓後況，但事實上多有地段銷售速度快，近期住展風向球的待售案數據就顯示去化順暢，已剩不到千件，買方胃口之大，推多少就買多少，讓有些地帶呈現新案真空情形，未來又轉為區域新案稀缺，激發買氣與房價，高價循環生生不息。
資金信心、央行態度、銀行水位 三變數牽制龍年房市結局
這波由資金充沛、低門檻購屋、易於轉手獲利、持有成本低，輔以沒有更好的資產保值標的，創造出驚人買氣，帶動建商推案積極度，但究竟能燒多久走多遠？一方面得留意新青安的檢視是否只為第一步，接下來的央行理監事會議有無可能一反六月的溫和態度，豪宅標準下修、嚴審建商資金、嚴查信貸在房貸上的使用等早先傳出的打房方向，其實皆有強烈力道，或許央行不是不做，只是時機未到。
另一方面，美國大選干擾全球資金走向，八月台股已見震盪起伏，資金信心肯定搖擺，之於房市面，雖還不至於到賣房救股的程度，但部分投資族群肯定考量現金為王，若有意出售房產，開價下修、供給放大都不無機率，且倘若房市變動，一購屋就需付出較高自備款的成屋，相對預售屋壓力大，買氣衝擊將屬海嘯第一排。
此外，對照股市超漲回跌，若同步印證房市上，尤需注意二線地域房價也會從超漲回落基本盤，當前蛋白區因比價效益狂推新案，相較成熟居住機能的健全蛋黃區，市中心外圍沒有豐富利多支撐，單因環境帶動，風險無疑偏大，一旦打回原形，持有成本壓力加劇，買氣與獲利皆煙消雲散，越南房市崩跌正為前車之鑑。
此等信心影響，亦會令企業主或有錢人們觀望氣氛趨於濃厚，出現避險心態，本對於八月台商資金解禁潮大為期待的高總價市場，恐無法過度樂觀。而如此打亂資金匯聚房市腳步，今年房市殺出程咬金，虎頭蛇尾急轉直下的變數儼然展現。
甚且，房市熱潮致使銀行放貸金額節節攀高，在銀行法第七二條之二規範下，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十，不少銀行不動產放款上限來到滿水位，央行六月又調升存準率，在房貸業務上勢必難再寬鬆與積極，且愈趨近年底，本就常為銀行放款額度有所壓力的時機，高槓桿投資者受到波及，再成為黑天鵝因素之一。
大陸劇「繁花」中說到，「天氣不會一直好下去，人不會一直佔上風」，如今時值多空交錯，央行舉措、銀行限貸、資金波動等不穩定因素，透露山雨欲來風滿樓之兆，過分投機行為風險愈增，而由投資量體創造的房市熱潮當然得小心，邁向第四季的龍年尾聲是否晚節不保，或只是杞人憂天的過度詮釋，結局很快就會揭曉。
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