預售屋對保後可以取消不買嗎？一文看懂「對保、解約、違約金與退場選項」

2025-12-29 17:20:20 樂屋網

買房對保想反悔，先搞清楚是對象是銀行還是建商。（示意圖來源：陳曉湘提供）

先把關鍵結論說清楚：

對保是貸款簽約與撥款前的核對程序，不等於買賣契約的解除。對保可取消貸款，但不會自動免除你對建商的買賣義務。
預售屋一旦簽約，買方單方不買通常屬「違約」，違約金上限為總價15%（以已繳金額為限）；愈晚提、愈靠近交屋，實務上賠得可能愈多。
若屬賣方違反定型化契約的法定事由，買方可主張無痛解約，甚至求償。
2023/7/1後簽約之預售屋，原則上禁止換約轉售，僅特定六大豁免情形可轉售；否則多半只能「退戶」承擔違約金，或撐到交屋後轉售。

以下分情境與步驟說明，降低你的時間與金錢成本。

一、釐清觀念：「對保」到底是什麼？

許多買家誤以為對保就是簽買賣契約，這是極其危險的誤解。

對保的本質：當銀行核准您的貸款後、撥款前，借款人前往銀行逐條確認貸款合約（利率、年限、還款方式）並簽名用印。
法律效力區別：

貸款契約（對保）：對口是「銀行」。取消對保只是取消借錢。
買賣契約（簽約）：對口是「建商」。您對建商的付款義務，早在當初簽下合約那一刻就已成立。
連鎖反應：若取消貸款導致無法如期支付房款，您將對建商構成買方違約。

二、對保後想取消貸款，有什麼代價？

若您在對保後因利率考量想更換銀行，請務必衡量以下風險：

撥款前均可取消：在銀行正式撥款前，您有權終止程序。

已產生費用：

聯徵查詢費：約 300–500 元。
代書費與規費：若流程已進入地政事務所辦理「抵押權設定」，這部分費用已產生且無法退還。

2025 特別警告（限貸風險）：

水位問題：目前的銀行房貸額度極度緊張。您放棄了這家銀行的核貸，新銀行未必有額度能接手。若新銀行審核不通過，您將面臨無錢交屋的困境。
聯徵紀錄：短期內頻繁取消與重新申請，會讓聯徵分數下滑，影響新貸款的核准。

三、如果是「不買房子了」，會發生什麼事？

如果您決定連房子都不要了，這屬於買方單方面違約。

違約金計算（最高 15%）：

依據內政部定型化契約，買方違約時，賣方得沒收房地總價最高 15% 作為違約金。
警告：若您已繳金額不足 15%，建商實務上有權向您追討補足至總價的 15%。

換約限制：

依《平均地權條例》，預售屋原則上禁止換約轉售。您無法透過「轉賣」給第三人來解套，多半只能選擇退戶並吞下高額違約金。

四、流程建議與退場評估

如果您正處於猶豫期，請務必冷靜執行以下步驟：

第一步：確認新銀行「保證撥款」。在未拿到新銀行的書面核貸通知前，千萬不要取消原銀行的對保。
第二步：檢視買賣契約。確認合約中關於「貸款成數不足」的處理條款，有些契約會約定成數不足可無條件解約（但極少見）。
第三步：正式通知。若確定解約，建議儘早以「存證信函」書面通知建商，以利法律攻防時主張減少違約金。

結語：在限貸浪潮下，請珍惜已有的核貸

預售屋對保是交屋前的最後關鍵點。在現今金融環境下，「利率高低」已非首要考量，「能否順利撥款」才是生存核心。曾有民眾因為貸款成數不如預期，發現其他銀行提供的房貸條件更好（可能是利率或成數更優），想取消原銀行的貸款。若因小失大，為了一點利率差而取消對保，最後導致無法順利成家還要賠償建商，將是買房過程中最沈重的代價。

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