合約藏陷阱 瑕疵屋擔保責任可免除 買到該怎麼辦？
文／吳翃毅
日前有媒體調查，超過7成民眾對於社會感到不滿意的問題分別是各行各業詐騙橫行、高房價、高物價……
台灣高房價，房價不用多說，就是個「貴森森」的價格，如果買個房還有可能被騙，藝人薔薔的爸爸2018年賣屋，沒想到遇到詐騙集團聯合房仲佯裝成買家，匯出200萬元取得信任，沒想到買家說要用認識的代書，3天內即把房屋過戶，幸好薔爸機警及時攔下。
詐騙集團聯合房仲設陷阱
詐騙集團聯合房仲買賣房屋偷天換日手法，還有市面上也有眾多書籍，點名房仲黑心手法，就怕消費者不懂，容易被房仲或代銷牽著走，但防不勝防仍有不少民眾掉入陷阱，事後要主張權利就是一件辛苦的過程。
談到買屋陷阱，並不是要點名房仲業，而是買房這件事對每個民眾來說是最缺乏經驗的事，每個買屋民眾少了薔爸這樣機警，再者缺乏相關基本法律知識，及制度不健全充斥不明確的灰色區域，買屋這等人生大事，就怕沒搞清楚狀況，名字簽下去，就是導致爭議的開始……
而其中最常見的爭議條款，買屋民眾不小心簽了「免除瑕疵擔保責任」：在住保會申訴案件中，哪些買家簽字了呢？除了一般上班族夫妻、還有任職學校的教師等等，而在簽約當下，別說買家們會記得有7天的買賣契約審閱期，都在房仲敲邊鼓之下，因為買房雀躍或是緊張，根本無暇想起有這權益。
民眾通常都是簽約後，再回想起時，才發現買賣房屋契約簽訂的好緊湊，常有民眾表示業者直接拒絕提供審閱，甚至在未審閱簽約後，還要收回待公司用印為由，讓民眾過了一個月才有機會仔細閱讀契約，就完全來不及，買家的權益被忽略了，重新翻閱後，才知道自己原來不小心就跳坑。
賣家不想負責 有漏洞可鑽
買房就怕買到有瑕疵的房屋，法律為保護買方權益，賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也因此成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，第十一點有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。也就是說，買家的權益是有被保護的，只是這所謂的保護也是能夠被免除的。
從滲漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋、凶宅等等，舉凡賣家不想負責的，還是能夠免除的；民法對於買賣瑕疵擔保之規定，並不是強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之。因此合約中是可以特別約定免除賣方瑕疵擔保責任。
就算免除契約不寫在契約當中，以消費者申訴的狀況來看，包括增補條款，檢驗確認書等，文字寫的清楚明白，買方卻能在不理解的情況下，還是簽名同意免除責任。
上法院舉證難 如何事前規避
哪種形式？哪種文字？通常買家都是簽名同意後，才會驚覺錯簽了，導致權益受損，而這時候想要力爭，通常只能透過訴訟了。按民法第三六六條：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
想要為自己爭取權益，上了法院都得舉證賣家故意不告知瑕疵，真的不容易，而最近房市火熱，交易量大增，面對買房的種種契約相關規定，還是透過律師審閱契約，由律師幫你把關評估法律效力和風險以及提出修改建議。
基於私法自治原則、契約自由原則，就算政府有定型化契約，皆可自行協調處理，買家必然不懂，建議由律師來審閱買賣契約，才能夠保障自己的買屋權益。
履約陷阱多、不可不慎
除注意審閱契約外，履約過程中也有許多陷阱。以房屋交付為例，房屋的交付分為兩部分：點交與登記，依民法第三七五條第一項，未移轉登記前先將房屋的鑰匙交付，可能被認為已點交，從點交開始由買方負擔房屋所有費用與風險，如：房屋衍生的費用（如：稅金、水電費等），甚至颱風、地震導致房屋損壞仍然要付價金。
先行點交容易發生「我的房子不是我的，我卻要付錢」的狀況，也讓有心人士利用中間的時間差。建議一定要找自己信任的代書辦理程序，若在履約途中有任何疑慮也應找律師諮詢，維護自己的權益，不讓買屋成為人生煩惱的來源。
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