王應傑籲政府加把勁 讓年輕人買得起房(2016-07-21 15:21:57 理財周刊 | 洪寶山)

英國脫歐」對全球經濟帶來的衝擊，從公投前延續到公投後，至今仍未停歇。雖然脫歐公投已經結束，但後續仍有很多行政程序待執行，英國最終是否真的會脫歐，各方仍是意見分歧，也為全球經濟帶來更多不確定性，這個議題看來還需要大家好長一段時間的關注。

在關心國際政經局勢之餘，我們先把目光轉回到國內的房市上。日前戴德梁行董事總經理顏炳立在「2016元大金控亞洲投資創富論壇」中，以「負利率潮流下資金何去何從？談不動產投資與市場趨勢」為題發表演說。顏炳立表示，全球進入負利率時代，資金相對寬鬆，但除了滿天蝴蝶外，竟看不到一隻春燕，他更進一步預估，台灣房市會緩跌至2018年，隨後再盤整四年。

台商資金回流＋超低利率 房市多頭該修正未修正

針對此番言論，東森房屋董事長王應傑表示，顏炳立說出了他心裡的話。王應傑表示，經濟循環與人生相同，孩子在成長階段會快速發育，到了成人之後成長就會趨緩，而台灣經濟已經走過高速成長期，不能再期待台灣能有5～6％的經濟成長率。就像許多第二次世界大戰以後高度開發的國家，現在經濟成長率幾乎都在1％以下，甚至還有零成長的。

王應傑回顧，當年馬政府為了鼓勵台商鮭魚返鄉，把資金投入台灣的資本市場，以提供台灣企業充裕的研發資金，進而帶動產業發展，因此將遺產稅及贈與稅降到10％、營利事業所得稅降到17％，以吸引台商將資金匯回台灣。這些資金雖然如願匯回台灣，但並未如預期投入產業，而是投入了房地產市場。

當時房市已走了七年的多頭，除了台商資金流入外，又碰上空前的低利率，使得本來應該進入修正的房市持續多頭走勢，到了第八年王應傑就認為房地產已經漲過頭了。沒想到這個看法使得央行總裁彭淮南決定開始實施選擇性信用管制，而王應傑也因為這麼一句話，受到同業的許多責難。 因此，曾經身為國大代表，又是不動產仲介經紀商業公會全國聯合會創會理事長的王應傑，選擇不再輕易對外表達意見，但卻樂見有人跟他看法一致。

接手東森房屋轉危為安 勉同仁低迷期更要做好準備

經過政府一連串的打房措施，目前房市正處於低迷的狀態，雖然政府已略微放鬆打房，但效應尚未發酵，而且買賣雙方仍在拉鋸之中，以致交易量下滑，大台北房價至少下修5～10％，王應傑坦言，現在房仲生意真的非常難做。 不過，他在2008年接手東森房屋時，也是在企業面臨危機之時，經過他七、八年的努力，東森房屋已經跨入第三十二年，而且是一個深具「王應傑特質」的企業，因此，他並不擔心這一波衝擊，反而認為要趁現在房市低迷期做好準備。

「愈不景氣，愈要把內部教育訓練做好」，王應傑說，東森房屋的目標是要永續經營，朝著百年老店的目標前進，他希望東森房屋的每個人都是大師，都是他的分身，所以他要透過教育訓練，把守法、誠信、專業、在地經營的企業文化傳遞給加盟店的所有人，上自店主，下至秘書，都要秉持相同的經營理念。

除了企業文化的養成，王應傑還不斷鼓勵大家多方面的學習，除了房地產之外，對與其有關的周邊產業也要多做瞭解，隨時做好準備，當下一個循環再起時，才能把握住機會。

滿足剛性需求 深耕地方小眾市場 普專成穩定業績來源

雖然房市成交量下跌，房屋仲介紛紛退出市場，但東森房屋幾乎每天都在打廣告，而且還不斷的在招募新血，王應傑說，這是因為他們的確有需要。房仲業界的業務人員有「高專」與「普專」的差別，所謂的「高專」，類似「靠行」，與公司之間沒有僱傭關係，而是使用公司的招牌及辦公空間，高專如果成交案件，抽的成數很高，公司幾乎賺不到錢。而且，高專的客戶以投資客為主，以現在的房地產景氣而言，投資客早就銷聲匿跡，高專也沒有生存空間。

不過，台灣房地產每年還有約十五萬戶的剛性需求，王應傑表示，這個部分除了五都下降較多外，鄉村市鎮的需求都還算穩定。鄉村地區的房仲主要做的是小眾市場，例如農地或工業區的買賣，而房屋的買賣也都是以自住為主，因為不受景氣影響，只要能夠損益兩平，就能生存下去。而經營鄉村市鎮，靠的就是普專，普專領的是公司的薪水，是公司穩定的人力，他們深耕地方，可以說是東森房屋及王應傑的分身。

父傳子、兄傳弟 東森房屋加盟店仿如地方鄰里長

東森房屋的加盟店平均店齡約二十年，有些店已經是父傳子或兄傳弟，他們就像是地方上的鄰里長一樣，對當地人口的遷出、遷入，都掌握得很清楚。例如鎮上有人家子弟考上台大，又是屬於經濟條件不錯的人家，在地房仲就會建議他們在台大附近置產，並引薦給台北的東森房屋。

同樣的，如果在台北有屆臨退休的長輩，想要賣掉台北的房子，回家鄉買一戶好一點的房子養老，台北的東森房屋也可以幫忙介紹給家鄉的東森房屋接手服務。王應傑說，東森房屋全盛時，全台有四百多家加盟店，幾乎每個鄉鎮都有東森房屋的人。

房子本來只是讓人遮風蔽雨的地方，但是在大都市卻變成有錢人炫富的工具，甚至出現許多庶民一輩子都買不起的豪宅。王應傑指出，豪宅與你我都無關，最重要的是一定要有一戶自己的房子，當年他到台北打拚，也是省吃儉用，再加上跟媽媽借錢才能買房，買的第一戶房子還是登記在媽媽的名下。

首購族先入住社會住宅 申請低利貸款 存錢買房

但是，經過近十二年的房地產多頭，使得很多人再怎麼辛苦存錢也買不起房子，王應傑說，一個大學畢業生辛苦了好幾年才能拿到每個月三萬的薪水，光是房租就要扣掉一萬，他要如何存錢買房子？在這樣的情況下，年輕人當然會對社會不滿。因此，王應傑不斷的呼籲政府要照顧年輕人，幫忙首購族買房子，只要把首購族的問題解決，民怨就會減少，之後台灣的房地產才會健康的發展。

王應傑建議年輕人可以先入住「只租不賣」的社會住宅，住滿居住年限或所得達到一定水準後就必須遷出。年輕人可以趁著居住在社宅的這段時間努力儲存購屋基金，至少準備10％自備款，另外向銀行申請30％的首購低利貸款。

他同時建議銀行可以將貸款年限由三十年延長到四十年，剩下的60％，應該由政府所支持的「首度購屋保證基金制度」來提供，讓年輕人可以買得起房子。不過，王應傑也強調，重點還是要看首購族自己的能力。

王應傑認為，房價的飆漲讓很多有錢人把錢都投入房地產市場，甚至有些人就靠買賣房地產，或當包租公、包租婆過日子，除此之外也不做別的事。現在政府提出房地合一稅、提高地價稅及房屋稅等等抑制炒作房價措施，等到投資房地產無利可圖時，有錢人才會真的把資金拿去做有效的投資，不論是創業或投資產業研發，對台灣的幫助都比投資房地產要來得大，這樣台灣才會有出路。

王應傑特別強調：「把資金投到房地產市場是資金凍結，資金會成為一攤死水；把資金投入生產事業，資金會川流不息，對國家的ＧＤＰ才會帶來貢獻！」

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