馬國賢靠以小搏大 區間操作獲利四百萬買房術(2013-09-27 14:14:58 理財周刊 | 洪佩玲)

買屋經驗約13年的藝人馬國賢，買賣物件有10戶之多，算一算賠率較高，但整體獲利卻有約400萬元，他發現，投資房地產其實與股票類似，房價漲就得思考是否可以獲利了結，下跌時則要懂得停損。

投資房市如同股市，我想以小搏大，希望有一天能住進信義區上億豪宅。」在演藝圈內，馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人，善於區間操作的他，有別於財力十足的投資客，從三十歲買下第一間房開始，當時還是辛苦存了一百萬元頭期款才能下訂。

專注經營一檔標的，至今買屋經驗約十三年的他，買賣物件有十戶之多，地點從淡水、桃園、台中，甚至台北市的大安區、信義區，平均每年都在搬家與裝潢，收入大多數也都投入房市。

隨著收入漸增，加上「以小搏大」的買屋經驗累積後，現在的他已經從當初二百八十萬的淡水小屋，住進內湖成功路一帶的二千萬元好宅，一路走來雖然賠的次數較多，整體獲利約四百萬，無形中累積不少心得，也累積了財富。

他提到，下一個階段性目標是住進信義區，因為生活機能好，他也評估至少要存夠兩億元資本，希望五十歲能存到這筆錢，他笑說：「能住進信義區豪宅，後半輩子也不用愁了。」

區間操作 房價從一百萬到兩千萬

歷經演藝事業當紅、入伍當兵、到旅行社當業務，甚至投資泡沫紅茶店、服飾店及旅行社失利後，三十五歲時馬國賢決定重返演藝圈，拍了不少鄉土劇，也上了不少綜藝節目通告，但星路卻一直載浮載沉。

直到《康熙來了》播出「看到哪位藝人你不會轉台」主題，馬國賢雖然名列「轉台王」之首，卻讓他知名度及通告量大幅提高，校園活動及戲約也接踵而來，已褪去偶像光環的他，也很珍惜這些演出機會，因為這才能支撐他愛買房子、愛裝潢的興趣。

一路走來，馬國賢靠著低價買進、高價賣出，再轉手拿資金逢低進入另一標的，不斷地區間操作。記者忍不住問他：「買賣勝賠率如何？」他不好意思笑說：「賠率較高耶！」

雖然檯面上聽到大家談論投資房地產都是賺錢的訊息，但馬國賢卻常常面臨賠錢出場的命運，主要是每次買房他都會將滿腦子的設計想法付諸實行，打造出自己的「夢想家」，卻也因此裝潢時難免預算超支，天性樂觀的他談到數次換屋賠錢，也只能苦笑說：「學到幾次教訓以後就知道了。」

經歷五至六間房賠錢經驗後，馬國賢意識到自己的買屋盲點，「我太憑感覺衝動交易。」其實他都是低價進場，但賣屋時機點都不好，加上裝潢預算過高，「房市就像股市，知道好的買進點，就要知道賣出點！」採訪中馬國賢不否認自己的房市操盤經驗，歸因他房價沒算清楚，以至於買屋樂此不疲，但終究白忙一場。

這幾年名氣伴隨著年收入達二百萬的他，並未改變投資屬性，有賺錢他依然想靠買房投資致富，對此他認為或許是因為小時候歷經一場家變，家道中落後，從此讓他知道，「沒有富爸爸提供的創業資本，想賺大錢一切都要靠自己」，無形中建立他「以小搏大」的投資理財觀。

百萬頭期款 30歲買人生第一間房

曾是紅透半邊天少男偶像團體「紅孩兒」一員，團體解散後，因為演藝圈的環境改變，自認當時狀況不適合當藝人，務實地開始找工作，當起一般上班族，觀光科畢業的他決定到旅行社工作。

但是入行前幾個月，業績始終不見起色，每月領一千五百元業績獎金過活，在捉襟見肘的那段慘澹期間，幸好跟家人同住，三餐靠家人救濟勉強維持，或是吃泡麵，甚至拋下自尊讓朋友請客，二十五歲的他存款歸零，但也讓他立下人生短期目標，「我給自己五年時間，三十歲的我一定要有房有車。」

說起人生的第一間房，當時旅行社的工作，隨著收入增加到每月十萬元，在一次與家人爭吵中，他開始在外租屋生活。

以地利之便為租屋考量，他選擇台北車站附近，靠近公司，租金每月三萬元，租了三年多，朋友笑他竟然花三萬元租了一間號稱有十五坪的小套房，不如把這三萬元拿去買屋繳房貸，此後，他努力存錢減少支出，終於在三十歲那年存了一百萬元。

但馬國賢也知道這一百萬買不起台北市的房子，他又不喜歡中、永和的擁擠，愛看海及夜景的他看中淡水，他說：「我自認首購買得很衝動。」

當時他看上一間一房一廳有陽台的十八坪社區景觀套房，單純是因為看到社區正中間就是個泳池，住在裡面就像住在大飯店一樣，於是付了八十萬元頭期款，還花了二十萬自己設計裝潢，以總價二八○萬買下人生第一間房子，住進去後他每天搭捷運去台北車站上班，貸款每月只須付一萬元，扣除房貸每月還可省下二萬元租金，生活過得挺舒適。

淡水套房出售率低 認賠一百萬出場

只是住了五年，馬國賢沒想到自己又回到演藝圈，每次只要拍完夜戲或錄影錄到深夜，工作人員送他回淡水時總是怨聲載道，就算是自己開車回家，也常累到停在路邊打瞌睡。

受夠一天到晚在車上睡著的他，加上工作地點都在市中心，決定要搬家。但這時才發現淡水的房子供過於求，套房物件一大堆，房子根本賣不掉，而他又看上台北市安和路一間屋齡八年、十三坪、總價六百萬的套房急著要買下來，只好先跟朋友借了頭期款一百萬，淡水的套房委託仲介賣了一年才賣掉，而且只賣一八○萬，讓他虧了一百萬。

搬進安和路套房住了一年半，喜歡變動的馬國賢，又看上同棟十五坪的套房，他想到賣房子扣掉給房仲賺的四成，自己很難賺得到錢，所以他直接去找屋主談，以五九○萬元買下。但住了沒多久聽說附近房價不錯，他就自己拍照PO上網，最後以七百萬賣出。

同棟樓三次買賣經驗讓他悟出一番道理，「住在淡水五年出售還虧一百萬，但住進台北市房子一年半，賣出扣除交易費用我還賺了二十萬。」自此他瞭解選屋地點才是重點。

小賺就衝動出場 眼看房價漲悔恨

之後為了工作及朋友關係，馬國賢接連在各處租房、買房，從大台北到桃園縣都有過他的足跡。對他來說，房子不只可作為投資標的，更是每天辛勤工作後，一個能讓自己完全放鬆喘息的空間。

安和路賣屋小小獲利經驗後，馬國賢迷上看房子，又在新店「綠中海」替爸媽買了房子。他說，預售時他因猶豫沒買，結果到成屋時每坪又多兩萬元，令他頗為懊惱，但為了一片面山美景，他還是買下來，又花了百萬設計裝潢。

只是父母幾十年來都住在青年公園一帶，對於新家環境一直不適應，忙著拍戲的他只好再度找上仲介，想不到仲介又賣了一年都賣不掉，他最後自己抽空上網，以高於當年買價八十萬元賣出，算是小賺一筆。

之後，馬國賢又陸續在信義路五段買過三十一坪的八年屋，還裝潢成蘇美島的度假小屋風格，後來仲介主動找上門，他出售時淨賺一百萬。

而馬國賢印象最深刻的莫過於在信義區置產，當時他閒暇之餘最大樂趣就是看屋，信義路那間房子屋齡九年、三十坪，一進門就感覺很舒服，下午去看，晚上就決定下訂，以一坪四十萬元買下。

當時月收入約十六萬的他，每月要支付約七萬元貸款，有感於經濟壓力過大，讓他持有不到兩年「忍不住」在每坪漲到六十萬元時就賣出，雖然獲利高達四百萬，但後續看著信義區房價從每坪四十萬漲到八十萬，甚至到一百萬時，他回憶說：「我後悔太早賣，當時心好痛喔！」

體悟到須考量裝潢成本

後來，他用六百萬買到搶手的信義區捷運宅，另花二百萬裝潢，入住後卻嫌房子太小，捷運施工也吵得他失眠，最後就以六百萬出頭價賣出，但精算後才發現還是賠錢。

馬國賢說：「之前曾買過市民大道與敦化北路附近的中古屋，將房子改裝成一大一小兩房後，卻發現小房間太小無法住人，連門牌都申請不下來，慘賠近兩百萬。」

在光復北路租房子的他，因前女友的關係，興起他在桃園買了預售屋，因為看好桃園交通發達，房產行情看俏，於是在南崁交流道附近，以總價八百多萬，買下五十幾坪的房子，每月利息錢也付不到一萬元。馬國賢說，台北市二千萬都買不到像樣的房子，把眼光放到桃園，就算自己不住，投資應該也有賺頭。

而且他又開始在畫設計圖，要再次展現設計長才，為了完美做出自己想要的設計，他又花了四百多萬裝潢，黑白色系的簡約時尚風格以及主臥室的奢華夜店風格，讓他每天回到家都很開心。不過八百多萬買的房子，也因此在後來賣出時即使房價已漲，最後仍以賣價一一五○萬元，扣掉成本仍然再嚐賠錢滋味。

經歷過幾次沒有賺錢的換屋經驗，現在馬國賢說自己學到教訓了，即使對室內裝潢還是有很多的點子和夢想，但已經懂得將預算控制在一定範圍內，像後來台北的家將裝潢費用壓在二百萬以下，避免再次犯下相同錯誤。

從失敗中學習 再次買房想安定

習慣以買房投資兼存錢的他，撇開之前衝動買房的習慣，在內湖租屋三年多的觀察，今年終於以總價二千一百萬在成功路及民權東路口買了房子，即使只有二十多坪，但除了內部空間格局讓他省下裝潢費外，交通方便、生活機能佳，環境又安靜，每月房貸二萬多對他不造成壓力，讓過去三天兩頭就換屋搬家的馬國賢想安定下來，忍不住嘆：「這次是不是可以不要再搬家了！」

一共買過十間房，馬國賢自稱算一算只有三間賺到錢，他檢討後學到的教訓，發現房屋的地點很重要，好的區塊房價就是容易漲，他表示：「在市區通常都比較保值，但如果是不夠熟悉的區域，其實還是很容易賠錢。」就連他自己即便有四處詢問附近房價卻還總是買貴，因此，買屋時 還是要多做功課才不會吃虧。

他笑說：「我雖然沒有把買賣房子當成賺錢工具，但也不會逞強去買自己扛不下來的超高級住宅，賺到的錢可以讓我天馬行空，自在地實現我的裝潢夢想，真的是一件令人開心的事情，所以我還是會繼續去看屋買屋，讓自己永遠保持愉快的情緒。」

專家看法》馬國賢房市投資三大盲點

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，馬國賢買賣房屋有種「先苦後甘」的「FU」，不過從買屋歷程來看，會不斷短出短進，原因有三，這也是一般購屋人常出現的問題：

財務槓桿操作太大：藝人雖然收入高，卻不穩定，若在收入高點買屋，很容易買到超出預算的房子，而不少銀行對藝人貸款給的條件也比較差，因此建議購屋時準備較充足的自備款，以應付不時之需。

遠離生活舒適圈：攝影棚多在汐止、內湖或是市區，加上藝人工作不定時，可能要早出晚歸，因此如果挑選太遠的區域，短期還可以接受，長線來說一定會不勝其擾。

不必要預算：馬國賢對生活品質極要求，因此，花了不少錢在裝潢上，但裝潢容易過時，加上各人品味不同，且有折舊問題，花大錢裝潢未必對房價有幫助。

秉持三三原則及四訣竅 購屋獲利不難

徐佳馨表示，建議購屋民眾除了秉持「三三原則」(購屋自備款超過3成，房貸不超過家庭月收入3成)之外，裝潢可採取以下四個訣竅，比較容易掌握預算。

訣竅1，嚴格控制預算：控制預算一定要注意幾件事：

事前和設計師詳細溝通，才不會和自己的想法差距過大，以致進入製作過程後必須修改，自然就得多花錢。

儘量避免複雜設計，如抽屜太多、衣櫃中的特殊五金不要太繁複、壁面太多裝飾等，這些雖然花不了什麼材料錢，卻會耗費工時，徒然浪費了工錢。

木作部分的材料建議不要省，但是家具可以挑選精實耐用，而價格並不高者，且裝飾五金方面，如把手、拉環等，可以搭配比較平價產品。

高價材料以低價但質感相近的材料替代，如櫃面加作大理石可以直接使用木料板面或人造石、壁面以國產壁紙取代進口壁紙等，都可有效壓低裝潢價格。

訣竅2，集體裝潢省更多：對設計師與施工承包商而言，大量採購建材有助於直接壓低成本，消費者可與打算裝潢的三五好友向同一設計師或包商下單，藉由大量採購壓低價格，便可以輕鬆擁有好裝潢。

訣竅3，建商提供裝潢：越來越多建商在賣屋時會搭配裝潢方案供消費者選擇，以比市價便宜的價格，由合作廠商施工，而在費用上也一併計入房價，讓消費者能在繳交房貸的同時，也能輕鬆付清裝潢的款項。

訣竅4，以家具取代裝潢：如果不一定要裝潢，現今越來越多大型家具廠商提供同系列的家具，不僅各種風格一應俱全，價格上也比裝潢來得便宜許多，對於租屋或是未來打算換屋的消費者而言，選擇以家具代替裝潢，不僅省錢，還能真正做到「把裝潢帶著走」。

而在挑選地點上，除選擇自己和家人平常的生活圈附近，如上班上學的區域周邊，若市中心房價太高，可考慮以時間替代房價，如在信義計畫區上班可以購入汐止或是板南線沿線的板橋、土城等地，而在大安區上班，可以往文山區和新店找屋，一樣可以買進方便的好宅。

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