進軍日本不動產市場 不動產投資信託（J-REITs）免燒腦 (2025-12-17 15:37:43)

日本走出失落的30年，正迎來數十年未見的結構性轉變，包括企業治理改革、通縮轉為通膨、日企為員工加薪等等，均吸引外資目光，激勵日股近年表現亮眼，甚至投入日本不動產市場。國泰投信指出，在通膨溫和回歸與薪資成長的良性循環下，日本國內資產價格重估的行情正逐步展開，其中被視為經濟晴雨表的不動產市場，更是這波「春江水暖鴨先知」的關鍵指標。

國泰投信9月攜手日本大和資產管理，成功在東京證券交易所掛牌「iFreeETF國泰台灣科技龍頭指數」（日股代號：413A），連結國泰台灣科技龍頭ETF（00881），成為台日資產管理業者合作的重要里程碑。此舉顯示日本資金高度認可台灣在 AI 世代的「科技島」地位，也反映全球資金渴望透過ETF參與台灣半導體與高科技產業的高速成長。

截至11月底，00881年初至今報酬率32.46%，3年以來報酬率160.14%，在同類型基金中表現亮眼。

法人分析，隨著台積電赴熊本設廠，帶動台灣半導體供應鏈東進，形成獨特的「台灣村」聚落，科技人才與商務需求直接推升當地土地價格、住宅租金及旅宿業發展，成為支撐日本不動產的重要力量，而這股力量亦於日本全境多點爆發，Google、Amazon、Microsoft等科技巨頭相繼宣布鉅額投資，鎖定東京、大阪等核心都會圈擴建AI數據中心。

同時，日本政府傾舉國之力推動的「Rapidus」計畫，選定落腳北海道千歲市作為次世代半導體聚落，市場預期周邊城市地價將因工程師大量進駐而飆漲，被視為最具潛力的「第二個熊本」。

此外，日本疫後觀光強勢復甦，截至10月赴日旅客突破3500萬人次，推升東京、大阪、京都等核心城市的飯店房價與住房率，並帶動零售百貨商圈熱絡，使涵蓋飯店、商辦與零售資產的日本不動產投資信託（J-REITs）備受關注。

有別於過去30年的通縮心態，隨著春鬥薪資漲幅創高，日本企業與民眾已開始適應通膨環境，「現金為王」的觀念逐漸式微。在通膨時代，具備對抗通膨特性的實體資產成為資金避風港。
J-REITs不僅涵蓋傳統商辦與住宅，更受惠於電商帶動的物流倉儲，以及AI算力需求所需的數據中心等「新經濟地產」，讓投資人能透過ETF參與多元不動產類型，掌握日本經濟復甦紅利，而非直接承擔購屋門檻與管理成本。

國泰投信ETF研究團隊指出，對比亞太主要城市，日本不動產仍具「低基期、高利差」優勢，以首都而言，東京房價相對親民，租金投報率與借貸成本利差在全球成熟市場中極具競爭力。

過去投資日本房地產面臨購屋門檻高、稅務繁雜、管理不易等痛點，若透過REITs ETF，投資人可省去實體持有成本，並由專業機構篩選，布局商辦、物流、飯店、數據中心及住宅等多元領域，有望追逐日本經濟復甦紅利。