【房市觀察】都更貸款五年暴增逾3倍 建商搶搭政策順風車？央行示警：違約風險浮現大勢邸 POWERHOUSE PLUS (2025-06-20 17:08:20)

雖然近期全台房市熱度降溫，央行選擇性信用管制也持續上路，但一項關鍵數據卻逆勢上升！根據中央銀行最新統計，截至2025年5月底，全體建築貸款年增率僅2.5％，但與都市更新相關的貸款卻年增28.9％，餘額攀升至7,089億元，占建築貸款總額超過兩成，五年來累積增幅更高達307％；在總量管控未鬆手的背景下，政策型資金卻快速膨脹，引發市場關注其風險外溢效應。

央行自去年起要求銀行針對不動產授信設定自主控管目標，但未設明確總額上限；儘管如此，針對都更、危老、社會住宅與自用廠辦等政策性融資需求，央行也多次表態「不應受限」，顯示在打炒房與推都更政策之間，央行持續走在平衡鋼索上，對建商而言，這樣的立場無疑釋放出明確訊號，使得都更貸款成為資金布局新窗口。

以實際數據觀察，自2020年底本國銀行對都更貸款的餘額為1,740億元，至今年5月底已飆升至7,089億元，占建築貸款總額的比率也從17.4％提高至20.7％，顯示政策導向開發案的資金成長幅度，遠遠超越整體建築授信；市場分析指出，這波資金潮反映建商面對信用管制與高利環境下，傾向透過政策加持的案型降低融資不確定性，也順勢操作市場預期。

不過，央行也警示，政策型貸款雖具公共目的，但仍是中長期授信，面對市場循環波動並無豁免權，近期部分都更案已傳出違約情形，突顯其中潛藏的財務風險與推案壓力；對此，央行重申，即便為都更案，銀行仍會根據「5C分析法」，也就是包括信用、還款能力、資本、擔保品與企業前景等條件進行評估，並非所有申貸案都能順利取得融資。

此外，若將都更貸款排除在貸款集中度指標之外，可能導致市場風險評估失真，反而違背穩健授信原則；央行強調，未來將持續觀察銀行資源配置狀況，必要時將提出對應調整措施。

在房市動能受限、國際出口表現震盪、台幣匯率波動加劇的背景下，建商持續大筆進場都更開發，儼然成為現階段房地產市場中最明確的資金指標；然而，當政策支撐與市場風險並行，這場都更熱是否最終為建商帶來轉機，還是陷入去化與財務壓力交織的風險陷阱，仍有待後續驗證。