花旗報告指，看好香港地產市場在2025年走出低谷後，於2026年預期進一步復甦，原因如下：(1)房價進入上升週期：新銷售利潤率改善(目前為5%至9%)及資產淨值具上行空間；(2)零售銷售：奢侈品表現優於大市，大眾市場自2025年5月起趨穩，並預期從2026年下半年開始穩定恢復；(3)寫字樓：2025年竣工量創新高後，2026年預期競爭加劇，但核心區甲級寫字樓表現穩健；(4)上市企業更精簡：積極資本循環、負債下降、資本支出與融資成本降低，應能在穩定股息下為增長提供現金流支持；(5)投資意願回升；(6)董事長/CEO更迭及部分新策略平穩過渡。
花旗認為，香港(2026年：HIBOR下降30基點)、美國(下降75基點)與中國(下降10基點)利率可能下調，將有利高息股表現。關注股息/每股盈利、奢侈品零售、大型新項目與REIT互聯機制等催化劑。首選標的：希慎(00014.HK)、恆隆地產(00101.HK)、新地(00016.HK)、恆地(00012.HK)與領展(00823.HK)。
花旗預測2026年住宅價格上漲3%(25年預期升3%)，並進入多年上升週期，因素包括：(1)土地供應量處於14年新低且低於銷售量；(2)可用供應在一年內減少1萬間，至2025年第三季的8.8萬間；(3)從2026年預期開始，淨吸納量預計為2.1萬間新房銷售(自2019年以來新高)，而竣工量為2萬套；(4)非本地學生簽證批准量每年增加1萬人，至2026年預期的9萬人，支持租賃市場與未來需求；(5)租金上漲5%(2023至2025年預期累計升20%)，70平方米以下單位毛收益率達3.5%且持有成本持平。
然而，大幅漲價可能性較低，因(a)人才流入量降至16萬人(2023至2024年：每年18萬)，且人才計劃兩年後續簽率為55%；(b)人口數量按持平於753萬；(c)政府將2026至2035財年年度需求預測下調1,900間至4.2萬間(相較2025至2034財年；私營+公營)，原因包括重建需求減少(減2,100間)與家庭形成放緩(減300間)，僅部分被非本地學生需求(增500間)抵消；(d)空置率達4.5%，為竣工量推動下的15年高位。2025年預期新房銷售額創4年新高(上市企業升3%)，主要由新地、新世界(00017.HK)、恆地與信置(00083.HK)帶動。近期新推盤價格可能較前期上漲2%至5%，但非核心區域大幅漲價(7%)去化速度明顯放緩(從90%至100%降至40%至50%)。
花旗表示，核心區頂級寫字樓表現突出，交易活躍且升級/擴張需求推動新租約，原因在於資本市場強勁及現時租金趨穩，預期2026年續租租金持平。然而，新增供應量創歷史新高(2025及2026年預期為330萬/110萬平方英尺)可能導致銅鑼灣(利園8期；利好希慎，但不利九倉龍置業(01997.HK)的時代廣場)及西九龍(環球貿易廣場；利好新鴻基)競爭加劇。該行預期租戶向新落成大樓集中與升級的趨勢，可能對九龍及港島東寫字樓市場構成壓力。2026年預期市場現時租金下降4%至5%，且多數非核心區資產續租租金仍面臨約10%負增長。暫停新增商業土地供應及政府支持寫字樓/酒店改裝為學生宿舍(目前估計床位短缺至少4.4萬個)可能逐步緩解供應過剩問題。(ad/u)~
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