《港樓》中原按揭王美鳳料明年上半年按息處封頂維持3.25%中性偏低水平阿思達克財經新聞 (2025-12-11 12:35:43)

美國再減息0.25厘符預期，香港減P周期完成，匯豐維持P不變現為5%。中原按揭董事總經理王美鳳表示，基於今年9至10月銀行已分別減息兩次，銀行基本活期存息已降至零水平，存息已減無可減，而減P幅度去年至今已累達0.875厘，已抵銷對上一次加息周期之加幅，故此減P周期已完成，是次美國減息後銀行維持P不變符市場預期。

王美鳳指出，港元拆息走勢主要受美國息率、本地資金流向及港元供求變化影響，基於美息下跌，料港元拆息將會有所回落(撇除季節性因素)，在資金流向未有明顯變化的情況下，按照目前銀行體系結餘維持約500多億元水平，港元拆息因應本地市場變化與美息差幅一般介乎零至1厘多不等，最近1個月港元拆息約3%，維持低於美息約近1厘；美國當地預期明年美息仍處3厘以上水平，但明年聯儲局主席換屆令息率政策存變數，預期明年本港1個月拆息主要維持於2厘多水平，上半年按息主要維持於封頂息3.25%之中性偏低水平，低於30年平均按息約3.78%。

按照現時H按計劃封頂息，1個月拆息需跌至低於1.95%，按息方會跌穿封頂息而進一步下降。若非美息政策出現改變、又或本港資金流向出現明顯變化令拆息大幅下跌、又或引致銀行下調按揭計劃息率，料本港按息明年主要維持現有3.25%水平為主。目前1個月拆息水平仍貼近按息，反映銀行按揭利潤仍微薄；但未來拆息將有所下跌，有利降低銀行資金成本，屆時銀行或有較大空間進一步增加按揭優惠。

12月份與樓按相關的1個月拆息平均為3%，主流H按息仍以P按為基礎之封頂息計算，市場按息維持於3.25% (以H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5%)，減息周期始於2024年，去年至今受惠銀行加快減P累達0.875厘，市場按息由去年至今已由4.125%下跌0.875厘至3.25%，單計今年2025年P減幅共為0.25厘，市場按息由3.5%降至現時維持3.25%之中性偏低水平，低於30年平均按息約3.78%。30年間若撇除2008年後基於美國QE寬鬆貨幣政策長達14年之超低息水平計，2008年前20年之平均按息為7.7%。
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