都更改建找廠商競價可分回較多?住展房屋網 (2025-01-14 11:00:00)




台灣老屋多,全國屋齡50年以上的房子高達110萬戶。


文/胡偉良



根據內政部統計,全國屋齡50年以上的房子高達110萬戶,其中前3名為台北市(14.5萬戶)、高雄市(13.5萬戶)、新北市(12.5萬戶)。屋齡40年以上到50年的房子,又以台北市、新北市最多。



其中台北市有34%的房子屋齡在40年以上,達31萬多戶;而新北市則有25%的房子屋齡超過40年,有43萬多戶。顯見台灣的房子有夠老。



另一方面,台灣老齡人口的比例也正逐漸增加中,像台北市為六都65歲以上人口占比最高之城市,約占總人口20.97%,顯示台北市已經是老人、老宅充斥的老舊都會城市。



屋齡25年以上的房子 大多不安全




台灣老齡人口比例逐漸增加中,2025年將邁入超高齡社會。


老屋多有生活機能不佳、社區安全防災堪慮、公共設施不足,缺乏電梯及其他現代設施設備的狀況,加上台灣高齡人口愈來愈多,老人加老屋已經是台灣社會的普遍現象。



台灣在1999年的921之後修改建築法規,除了提高房屋設計的地震係數外,施工細節也做了不少調整,之後,耐震相關法規才趨於完備,可以概略的說,屋齡25年就是防震宅的分水嶺。



而當今25年以上住宅,占比達69.1%之多,也就是這些老屋都需要改建才能具備真正的耐震能力,這也可以從921之後的幾次大地震中,很少有1999年之後依新法規設計施工完工的房子受太大的災損得到明證。



台灣近年來大地震出現頻率愈來愈高,如2016年2月6日台南6.6級強震造成維冠大樓倒塌、2018年2月6日花蓮6.2級強震造成雲翠大樓倒塌、2022年台東6.8級強震造成花蓮玉里的大樓倒塌。



再到今年2024年4月3日花蓮7.2級強震,造成花蓮天王星大樓倒塌,全台主要都會區共有數百棟建物受損。這種現象顯示台灣幾乎每隔幾年就有6級以上的強震出現,這也讓民眾對於居住安全、抗震防災意識明顯升高。



以當前台北市為例,絕大多數的老屋現在都在「和建商談改建」,或「在找建商」的路上。



老屋改建主客形勢已大不同 地主不再是老大



據估計,之前國內一年實際能執行更新的房屋大約是10000戶左右,相對於國內需要都更的數量,約需300至400年時間才能完成重建,而在這個過程中,又將有不計其數的房屋陸續變老,換言之,都更的速度永遠也趕不上房屋變老的速度。



再從台灣當前每年的新屋數量(95萬戶)來看,一方面可以推斷,來自都更危老改建的比例正在快速提升中,在一些大都會城市,占比甚至來到了70、80%之多,老屋改建已經成為新屋來源的主流。



試想每年產生的改建需求和市場上所能提供的改建能量相比,基本上是需求遠遠大過供給,在這樣一個供需不平衡的市場結構中,哪一方將是強勢的一方,情勢上已經很明顯了。



在「供大於求」的市場結構中,製造競爭是買方爭取有利條件的法寶。但是在一個「求大於供」的市場局面下,住戶找太多建商,只會讓有條件的優質建商裹足不前,選擇不參加,或退出,結果形成只有不合格廠商介入的場面,對地主反而不利的局面。



愈晚都更,日後的獎勵會增多?



如前所述,在「求大於供」的市場結構下,市場上的營造能力已經有所不足,政府不可能再增加改建獎勵,因為這麼做將更惡化市場的供需不平衡狀況,帶動營建成本進一步上漲和房價繼續攀升。



反而,政府有可能逐漸緊縮改建獎勵,來平衡供需。畢竟,天下沒有白吃的午餐,房子老了,哪有可能不出錢,卻反而因改建而賺大錢?



現在的情勢,只是因為前期處置不當而造成今日的「補救」措施,日後不可能會再加大優惠,逐漸取消優惠才是未來可能的方向。因此,民眾要能看清情勢、把握機會。







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