0111-0117一週不動產大小事住展房屋網 (2025-01-18 10:00:00)

文／王奕淳

三重建案損鄰波及地主、預購戶

新北三重都更案『莘聖沐光居』開挖，造成兩側40年鄰房連夜拆除，除波及許多鄰損住戶外，該建案原先預計在2027年交屋，總計16戶的地主戶與預購戶同樣也是受害者。

住保會義務律師王振屹說明，『莘聖沐光居』發生損鄰，若因此導致起造人莘聖建設未能繼續履行重建計畫，參與重建的所有權人可以根據合建契約，向起造人通知終止合建契約，並請求相關損害賠償；若日後未能依約完工或交屋，所有權人亦可依照契約條款，按日計算並請求違約金。

住保會顧問吳翃毅提醒，地主戶及預購戶可以此案和預售屋信託銀行，透過書面申請不同意賣方申請動用信託專戶爭議款項，保障其權益。另呼籲該建商秉持最大善意，從寬處理預購戶解約等事宜，若有爭議可透過協議處理，協議不成再和相關單位提出申訴安排與建商調處。

2025年商辦租金繼續漲

國內出口貿易強勁，經濟面帶動企業擴張，商辦需求直線上升，帶動租金行情跟著上揚，根據高力國際最新發布「2024年第四季台北市商辦市場調查」，2024年商辦市場需求穩定，空置率維持在5.74%，平均租金續漲至2,648元／坪／月，年漲幅2.51%。

目前租金最高的仍是信義商圈，雖然漲幅從第二季起已趨緩，但平均月租金仍達單坪3,355元。此外，內湖及南港兩個產業聚落的平均租金，也是持續上漲，內科月平均租金來到每坪1,335元，南港則是每坪來到1,857元。而南港去年全年的淨去化量，更高達3.6萬坪，也是近五年最高值。至於整體空置率短期攀升至16.6%，則是因為當時有台壽C3的三棟大樓落成，共計3.8萬坪。

展望2025年商辦需求，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民認為，市場需求仍然穩健，預估租金持續走揚。不過市場同時又有5.7萬坪即將釋出，整體空置率將緩升至6.9%，漲幅相比去年較為趨緩。

劉培森：建築師善用AI 須堅守這一點

台灣建築美學文化經濟協會日前舉行第5屆第2次會員大會，以「智慧建築Ｘ永續環境Ｘ在地美學」為主題，匯聚產、官、學界精英，共同擘劃台灣建築美學的未來發展藍圖。

會中，連任理事長的建築師劉培森表示，協會將在既有的基礎上，積極擁抱智慧科技，落實永續理念，並深耕在地文化，引領台灣建築邁向新高峰。他表示，人工智慧（AI）正以前所未有的速度改變各行各業，建築設計領域也不例外。生成式AI的應用，使AI不再僅是數據分析工具，更成為建築師的得力助手。

不過，劉培森也強調，AI的應用並非能完全取代建築師的專業，而是將他們從繁瑣的計算和重複性任務中解放出來，使其能更專注於創意發想、重要決策及跨專業協作。他提醒，建築師應在善用AI工具的同時，堅守設計的藝術性與人文關懷，避免將AI生成的內容誤認為完整的設計成果，失去設計的核心價值。

「都更貸款」新規五大重點加速都更

為促進都市更新順利推動，內政部於2025年1月13日公布修正「都市更新事業優惠貸款要點」，其中包含一、擴大貸款對象：除了原先的都市更新實施者和參與都市更新會會員，新增「自行出資辦理都市更新事業的土地所有權人」也可申請貸款。

二、優先貸款順序：內政部都市更新推動小組選定的都市更新計畫，還有依法律規定劃定的更新區域，能優先獲得貸款支持，幫助急需改造的城市區域快速得到資金支持，加速更新速度。

三、放寬貸款用途：除了原本的土地購置、工程費用等，新增「都市計畫變更負擔」及「建築容積獎勵所需費用」等項目，讓貸款能更全面地協助更新工作；其中，原貸金額上限8成，修正後讓自主都更者可突破8成限制，只要銀行允貸，甚至可以100％全額貸款。

四、彈性調整貸款期限：若因爭議協調、行政救濟或訴訟等原因導致計畫延遲，貸款期限可扣除延遲時間，讓借款人能夠獲得更多寬限期。

五、強化監督機制：將監督機構從營建署調整為國土管理署，並新增國家發展委員會參與，確保資金使用合理且都市更新事業順利進行。

內政部表示，修正後的都市更新事業貸款要點能讓資金使用更靈活，並強化監督機制，有助於加速各地都市更新計畫的落實，促進城市的永續發展與改善。

北市加碼整宅都更誘因

為加速老舊整建住宅的更新進程，提升居民的耐災安全與居住品質，台北市政府已於2023年10月推行「台北市整建住宅專案計畫」，藉由增加容積獎勳與補助經濟弱勢貸款利息等措施作為誘因，成功提升了整宅居民參與都更的動能。

然而，據台北市都市更新處調查，許多居民在社區說明會中表示，儘管對重建抱有期待，但由於產權問題及社區規模龐大，達到原本設計的90％意願門檻非常困難。

考量這些整建住宅大多是早期為安置公共工程拆遷戶所建，多數屋齡已逾50年；且單元面積較小，屬於高密度的集合住宅，產權關係複雜，更新處宣布調降整宅公辦都更第二階段的意願門檻至80％，藉此縮短整合時程，提高居民參與度，進一步促進老屋重建，解決目前整建住宅面臨的屋況劣化與公共安全隱憂，實現實現韌性耐災的安居願景。

目前已有如南機場整宅單元五及信維整宅等案例，若能整合意願達80％，即可進入第三階段模擬選屋，為後續的招商作業奠定基礎。

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