價格高又遇貸款難 先建後售案苦酒滿杯住展房屋網 (2025-12-24 10:00:00)

文／陳炳辰

住展雜誌彙整雙北市2023-2025年推出的新成屋最高單價資訊，包括取得使照的先建後售案，以及雖未取得使照，但以成屋型態推出之新案，台北市這三年實價揭露三高價案分別是大安區捷運信義安和站周邊的「安和自在」、士林區天母一帶的「御上天母」、大安區忠孝東區的「Diamond Towers 台北之星」，單價各為160.8萬元、154.4萬元、269.1萬元。新北市則為中和區萬大線LG08站聯開宅「冠德心禾匯」、新店區央北重劃區「江陵天喆」與板橋區國光客運站改建案「君麟」，單價分別是84.3萬元、104萬元、93.6萬元。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，新成屋價碼比中古成屋高，又沒有預售屋的付款優勢，常以資產族群為買盤訴求，而近年籠罩在貸款不易的陰霾，但建商早已規畫興建，逐步完工就得展開銷售，難以如預售屋還有延推空間，遇上歹年冬的銷況受到一定的影響，明顯可見最高單價沒有創價趨勢。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，新成屋價碼比中古成屋高，又沒有預售屋的付款優勢，常以資產族群為買盤訴求，而近年籠罩在貸款不易的陰霾，但建商早已規畫興建，逐步完工就得展開銷售，難以如預售屋還有延推空間，遇上歹年冬的銷況受到一定的影響，明顯可見最高單價沒有創價趨勢。

值得注意的是，不斷被提及小坪數的相對低總狀態得以刺激買氣，也出現在先建後售的市場，像2025年台北市新公開成屋最高單價「安和自在」僅15.2坪，新北市的「冠德心禾匯」亦只有20多坪，可交易在總價兩千多萬元，未來又有出租與轉手的發揮空間優勢，為當前這類產品還能有個案表現的一大關鍵，今年台北市推出的「昇陽承光」、「昇陽麗鉑」、「禾田田」、「皇鼎靜心園」、「瓏山林玥河」，新北市的「睿悅」、「崇利華漾」都有至小十多坪的規劃，建商用意不言可喻。

統計中還可看出建商多為經營新成屋市場有成的業者，像「安和自在」建商首鋼開發先前於中山區的先建後售作品也有不錯銷售成績，而冠德建設更是一直以新成屋案為主力，亦彰顯該建商資產實力，又如江陵建設同樣在資產上不容小覷，新成屋產品令這些品牌保證有所加分，部分買方可能因此對於價格有認知度而買單。

陳炳辰指出，接下來在台北市松江南京一帶，與新北市的北大特區、捷運新莊和頂溪站周邊等地還有新成屋身影，雖有熱門地段、小宅規劃或話題性等條件，還免於爛尾風險，惟銷況得視後續銀行限貸、買氣信心走勢而定，先建後售產品可讓建商事先控制營造成本，卻控制不了推案之際的市況變數，如今價量難明仍硬著頭皮公開也莫可奈何。