城市醫生柯惇貿 用小套房滾出千萬資產(2012-09-13 11:54:30 理財周刊 | 邱智慧)

「台北居，大不易」是近年來大家最深刻的感受，上班族辛苦準備五百萬元也不見得能買到滿意的房子，讓許多年輕人對於買房子的目標感到遙遙無期。但是換個想法，結果大不同！

有鑑於台北的高房價，想要投資房地產，沒有大把資金根本做不到，「城市醫生」柯惇貿把目標轉移到台中市逢甲學區，用全部的存款四十八萬元買下小套房當起包租公，並利用「老屋翻新」獲利加乘，現在樂當「城市醫生」為老屋重新把脈，滾出千萬資產！

挖掘城市中的璞玉 創造無限價值

主持人問(以下簡稱問)：聽說你之前是月薪三萬元的小工程師，為什麼興起投資房地產的念頭？

柯惇貿答(以下簡稱答)：在讀完《富爸爸，窮爸爸》一書後，顛覆我過去的理財觀，了解到唯有投資，才可望達成億萬富翁的夢想。進入職場後我陸續投資股票、基金和選擇權，但這些都必須盯盤，跟我愛往外跑的個性有點不符，因此興起投資房地產的念頭。一開始我都趁平常公司的午休時間外出看房，假日和下班時間也排滿四處看房的行程，透過房仲的指導，日漸了解市場行情和投資報酬率。

問：這麼多房地產標的，應該如何選擇呢？

答：我個人首重投資報酬率一定要有二○％。最重要是做功課，勤看房就能累積功力。一般新手很容易有價格迷思，一心要找到最低價的房子，但又不了解市場行情，造成投資不順利。我建議先找好區域範圍，再利用各家房仲提供價格做交叉比對，找到買賣價格的平衡。

例如投資中和地區的房子，我會先找五到十家房仲業者，告訴他們我想要賣的房子資料，由房仲估價，再從每家提供的價格找出平均值，就能大概掌握投資客的買價和賣價。

問：為什麼大家會稱你為「城市醫生」？

答：當初我們從法拍標到一個案件，在台中一棟七層樓的華廈，屋況真的非常糟糕，可以用荒廢來形容。二○○八年卡玫基颱風襲台，這棟華廈因為九二一地震造成了受損，導致颱風一來，水就由牆壁滲進來，樓上樓下都淹水，屋況慘不忍睹。但我們後來花了一番心思重新活化，裡裡外外重新翻修，給予破房子一個嶄新面貌，還達到美化市容的效果，因此朋友就開玩笑的給了我「城市醫生」的封號。

問：為什麼會組成「城市醫生」包租公社群？

答：讓資金更靈活是這個社群組成的重點，透過大家資金的募集，讓小金額也能投資房地產。另一個優點是，也能集中火力，裝潢時能向同一廠商聯合進貨，增加議價空間。此外，我們也會向同一銀行貸款，與業務談的貸款成數也較彈性，利用團體結盟發揮更大效益。平時也會透過每周兩次聚會，討論房地產教學和經驗分享。

問：投資房地產至今，有什麼印象深刻的案例嗎？

答：當初在台中逢甲附近，幫別人管理一個案件，約二、三十間套房，內部裝潢老舊，房間窗戶面對走道，一間間看來很像監獄，屋況很糟，一個月租金收三千元，出租率一半都不到。但透過重新裝潢和設備的整理，整體質感大大提升，三個月後租金從三千元成功提升到四千五百元。這個案例中，我們的角色是二房東，等於後續創造出的管理費利潤都是自己的，透過這種方式成功將小錢累積成大錢。

失敗經歷 察覺「魔鬼藏在細節裡」

問：有沒有經歷過失敗的例子？為什麼？

答：我記得第一次失敗是在開始投資的半年後，透過法拍標到位於重慶北路的房子，一坪約十五萬元元，周遭環境也很優。但進入屋內整理後才發現，房子的位置竟然是在飛機航道的正下方，噪音干擾十分嚴重，因此賣了半年以賠本五十萬元脫手，造成手邊的現金都沒了，感到深深的挫敗。透過這次經驗，重新反思自己的不足，忽略了「魔鬼藏在細節裡」的關鍵。

問：新手想要當包租公，有什麼需要注意的？

答：太過精美的房子我是不會選的，因為可能經過美容，而成本也相對提高，投資利潤也跟著降低。此外，經手過的房子也不容易察覺問題，新手較難掌控。還有特別便宜的房子也要小心，容易遇到特殊案例，如大家敬而遠之的凶宅。出入口過小的房子也要注意，因為在出售、出租或貸款時都較不易。

柯惇貿

逢甲大學建築所碩士，現任城市財富管理顧問公司董事暨首席顧問、城市醫生不動產投資團隊創辦人。擅長投資老屋翻修案件，被稱為「城市醫生」。

回列表頁