名家論壇》徐佳馨／老屋能走出新路數?nownews (2025-01-23 08:00:00)

[NOWnews今日新聞] 近期關於老屋新生的話題不少，如果用《都市更新條例》中「重建」、「整建」、「維護」三大分類，重建型的有台北市政府宣布公告調降「整建住宅專案計畫」，市府將公辦都更第二階段意願門檻降至八成，加速整宅社區進入第三階段模擬選屋；整建與維護型的有內政部建議透過補強老屋結構的老屋「延壽」，都可以看出老屋問題迫在眉睫，各方想解套卻不得其法的窘境。

不可諱言，會陷入這種窘境，與過去政府與民間期待的最大值為重建的思考息息相關。許多所有權人一生中最大的財富就在不動產，自然期待要到更多，除此之外，舊翻新之後增加的房屋稅、管理費等居住成本，不一定是所有住戶都能負擔，種種因素下，也讓重建整合不容易達成共識。重建績效有多差，看看數據就知道，民國87年上路的都更條例迄今全台僅通過1188件，完工數量才618件，足見效益不如預期，是時候要進行調整。

在現行規定下，老屋就是三條路可走。

若以重建為思考，無論是降低同意比例，或是縮小面積，都能大幅提升可能性，例如危老是把基地面積降低，北市府的整宅專案採降低同意比例，但無論哪一種，其實到最後都會有一些問題發生。例如危老案因為不管基地面積，結果造成都市破碎化，蓋出來的房子不好住，甚至可能把鄰居弄倒，整宅因為戶數多、面積大，若能順利推動整合的確具有指標意義，但就算標準降低，依舊是最後同意戶們來決定眾人命運，就算放寬標準吸引一些游離票同意，但死守家園的釘子戶依舊會是實際執行上的壓力。

至於整建與維護呢？

以往內政部的政策方向都是以重建為主軸，整建和維護連配角都稱不上，現在政府則打算把重心轉向「老宅延壽」，藉由加強老舊建物的整建維護，不需要拆除重建，只需簡易評估與修復補強技術工法，就能在短期內讓老宅延壽，維持都市動能，老屋坪數實在，管理成本與持有稅低，不失為是民眾解決居住問題的良方，同時也因為需求大，能開拓建築、營建等相關產業的商機，嘉惠更多業者與民眾，只是老屋體質顧好了，未來推動順不順利不一定是政府說了算。
最重要就是看銀行是否願意貸款給延壽後老宅?

過去，銀行願意放貸給老屋多數是看中土地價值，也對重建之後的倍翻房價有美好預期。屋齡長期以來是放款考量重點，民眾願意砸大錢換來未來二三十年的居住安穩固然是好事，卻同時就意味著二三十年間應沒有機會走上重建之路，屆時銀行在價格認定上將依據哪些標準？是否會比原屋況更有利率、成數或貸款年限的空間？這些都直接牽動民眾參與的意願，更影響台灣老屋日後的走向。

但凡有選擇就有取捨，相較於有些民眾一廂情願認為老屋就是翻身特快車，多了整建與維護的選擇，更需要政府與專業人士提供關於結構安全、財務負擔、維護成本等專業知識提供所有權人參考，甚至輔導推動進入老屋的下一階段，這也是政策推動之時應該考慮的配套。

不然，放任民間瞎子摸象自己選擇，可以預期的是大量老屋不一定走往適合自己的道路。屆時，「一念天堂，一念地獄」，日後如何發展，恐怕就是端看屋主們各自造化了。

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