政府打房最終打到自己(2016-06-29 15:58:22 理財周刊)

文．顏瓊真

財政部國有財產署於六月二十日公開標售十二筆設定地上權案，標脫結果不理想，總體標脫率僅一六．六七％，房仲業者表示，在公告地價及房屋稅不斷上調「夾殺」下，本次標售創近幾次開標結果新低。

國產署早在五月十六日公告今(二○一六)年第二批國有地上權招商案件，選了全台十二宗精華地標的，定於六月二十日開標，面積總計約六．五公頃，招標權利金底價約四十．四七億元；此外，為增加招商誘因，招標地上權的權利金底價約為市價的三～四．五成，地租年息率三．五％，存續期間為七十年。

地上權標脫率差 官員很悲觀

不過，面對房市低迷，國有財產署副署長邊子樹也「未卜先知」地表示，標脫率可能比去年不樂觀；而果不其然，真如其預期般。

面對十二筆地上權案，標脫率如此低，信義全球資產經理王維宏指出，此次國產署標售結果可說是十分慘澹，中南部全數流標，北部地區四標土地，標脫二筆，標脫率僅一六．六七％，較去年總體平均標脫率更低。

他表示，國產署未來是否因應市況調整每年收取公告地價三．五％地租之條件，將會是業界評估設定地上權土地觀察的重點之一。

王維宏說，國產署釋出台中市東區練武段兩筆土地，原是看好今年四月標脫一筆同區土地，當時由麗寶機構旗下鵬程建設以四．三二億元標下一二九八坪土地，單是麗寶集團就已在「干城重劃區」布局多筆土地，再加上德鼎及親家建設也都在此區握有土地(表一)，原預期有脫標的機會，最後卻皆以流標收場。

王維宏推測，流標原因與該區投資建設進度仍未有明確完工時間，加上建設公司已有不少土地庫存有關，如南山人壽開發的陽光廣場與勝利廣場，及台鐵高架新站聯合開發計畫，都未有明確完工時間表。

地上權交易由熱翻冷

他針對國有地「地上權」的發展指出，立法院於二○一一年三讀通過國有財產法修正案，禁止標售五百坪以上國有及公有土地，並於二○一二年初公告施行，想開發大面積精華國有地，只能標下「地上權」，而市場上的地上權釋出也以國產署為最大宗。

此外，資金滿手的壽險業者，在商用不動產收益率難達到金管會相關規定的二．八七五％的情形下，也只能選擇標下「地上權」開發商辦、旅館等，加上二○一二至二○一四年正好也是房市高點，造成地上權標售案大豐收，連續三年都有成交三百億以上水準(附圖及表二)。

但是二○一五年房市景氣反轉，導致地上權產品的市場性受到挑戰，再加上今年公告地價調幅高達三○％，使得以公告地價為「地租」計算標準的地上權案開發業者大呼吃不消，更讓已因房市反轉影響的設定地上權招標案，遭受打擊。

瑞普國際指出，早年房市處於上升段，加上，政府各單位也卯勁推「資產活化」，使得「地上權」或「ＢＯＴ」開發模式大行其道，以二○一二年政府土地交易總金額一三三○億元，而地上權脫標金額三七二億元，占二八％來看，二○一三年又有高達五百億元的地上權案要開標，因此，當時業界都認定二○一三年為「地上權元年」，卻沒想到，才沒幾年的時間，地上權標脫金額大幅萎縮，現今會冷成這樣。

建商吐怨氣 官員遭戲謔

「設定地上權案」曾是建商追逐的熱門標的，如今，卻被建商避而遠之，甚至棄如敝屣。面對這種發展趨勢，恐怕也是馬政府時代的財政官員所料未及，抑或者他們無法全面且「宏觀」地看待整體經濟的發展，當官員們沾沾自喜，稅收增加多少之時，卻沒料到，祭品會是「地上權」或「ＢＯＴ」案的招標。

不願具名的房地產業者直指，是政府自己把房市打下來，在要求建商負起高房價的責任的同時，政府應該要了解，其打房所射出的箭，有一天會回射到自己身上，他們戲謔地說，「愛打房，如今，打到自己了吧！」

另有人指出，當大環境的投資氛圍不好，如何期待建商鼓起勇氣「逆勢而為」呢？政府可以說是自己害了自己。

也有人抱怨說，看到台北市長柯文哲如此對待遠雄的「大巨蛋案」，「換人執政」後招標案要重新來過，還有誰敢跟政府「打交道」？

地上權由熱轉冷的另一關鍵則是政府調高公告地價，使得「地租」增加。近幾年，政府先調高公告土地現值，使得依此計算的土地增值稅也拉高，造成賣方的成本增加；接著，再調高公告地價，影響的是擁有房屋及土地的持有者，其每年十一月要繳的地價稅也增加。

公告地價一直調 官與民都受害

公告地價的調高，也一度使得地上權ＢＯＴ案的台北一○一大樓因為「地租」的增加，傳出要漲房租的消息。根據了解，其在二○○四年開幕時的地租才一．三六億元，但今年已經要繳到三億多。

而高價脫標的信義計畫區南山廣場案，南山人壽得標當時，預估的地租僅二．三六億元，但若以今年的公告地價計算，恐怕要三．二三億元。

另像台北市政府為打房而祭出囤房稅，造成二○一四年七月一日取得使用執照者大受衝擊，如萬豪酒店董事長劉文治就抱怨，投資二百多億元蓋萬豪酒店，等完工後，房屋稅竟一下子增加一、二十倍，一年要付二億多元，怎麼努力賺都繳給政府了。

面對公告地價一直調高，增加飯店業的開發成本，劉文治也無奈地呼籲台灣的投資者，投資前一定要三思，因為不知道會面對什麼樣的稅負風險。

以一般的商辦及飯店業的投資開發，都有如此沉痛的吶喊，更遑論地上權案及ＢＯＴ案？

以地上權住宅來說，當初投標的建商大打「地上權住宅比一般住宅便宜，約打七折」，而吸引一些民眾搶購「地上權住宅」，但政府打房後，「地上權住宅案」也跟著急凍。

地上權住宅難展笑靨

「有房有地」的一般住宅都很難賣了，「地上權住宅」銷售將更難？建商私下表示，「地上權住宅」不好賣，建商怎會去標地上權的土地呢？他們也說，國產署的地上權案或ＢＯＴ案標不出去，這下子換他們去傷腦筋了，因為，標脫率差，官員的「執行力」就差？

王維宏也表示，在不動產市場不景氣下，「地上權(有房沒地)住宅」與「所有權(有房有地)住宅」的價差縮小，價格誘因不再，消費者不買單，建商也較無開發意願。

他指出，要吸引投資人出手，也並非商業區就一定能標脫，必須是精華中的精華，也就是「蛋黃區中的蛋黃」，且價格合理才具市場性，例如，年初標售中山區靠近馬偕醫院的大面積土地地上權，就是因為周邊缺乏新的商業題材，最終也以流標收場；相反地，在今年標脫的台南安平區地上權，可開發為商旅、零售商場，搭上安平歷史文化的觀光商機，標脫溢價率還達到三四％。

在景氣偏冷的情況下，交易總額要回到過去高點，有相當難度，他認為，除了降低權利金底價，檢討相關地租制度設計也是可行的方案，不管是設定受公告地價影響上調之比例上限，或是直接調整地租計算方式，主要目的就是要能有效控制地上權人之不確定地租風險。

不過，不論景氣如何，市場永遠有投資需求，回歸到土地條件本身，需有足夠開發價值，現階段開發地上權住宅幾乎沒有市場，市面地上權住宅滯銷居多，推估未來地上權人多以開發商用不動產為主。

地上權及BOT案招標案乏人問津

　台灣高房價引起民怨，迫使政府祭出各種打房措施，但一味地調高公告土地現值、公告地價及房屋稅，房市急凍，地產開發業者包含建商及飯店業者哎哎叫，但政府除了稅收增加有限外，如今，恐怕也要叫苦連天了。

　國有財產署於6月20日招標12筆地上權案，結果，脫標率才16.67％，不僅國有財產署官員難過，就連北高兩市政府的招商案也是慘兮兮。

　如高雄市觀光局招標的高雄「蓮潭湖畔觀光旅館開發案」地上權案已 3度流標，其間，第3次招標公告時還特地修改招商條件，地租從公告地價5％調降為3.5％，權利金付款期數也從2年2期變更為4年4期，但還是沒有廠商投標而流標。

　此外，高鐵特定區產業專區從103年7月起，已招標12次，卻乏人問津。

　台北市長柯文哲大打「大巨蛋BOT案」後，其所推出的12項大型招商案，市議會舊址地上權案，權利金從最初的60億元，一路下修至26億元，幾乎打4折，但仍4度流標，另中山設計產業園區BOT開發案則是去年9月流標後，市府已終止該項BOT案。不要小看3.5％

　宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華指出，「地上權」土地價值的特性有四：
　1、地上權的價值包含於土地所有權價值之內，因此地上權價值不應高於土地所有權價值。
　2、地上權存續期限越長，其權利價值越接近土地所有權價值。反之，地上權權利價值將越低。
　3、初始設定地上權價值，當設定租金越低時，支付權利金越高；當租金設定越高時，支付權利金相對將較低。
　4、房地產景氣繁榮時，地上權價值越接近土地正常價值。房地產景氣低迷時，地上權價值佔土地正常價值比例越低。

　影響地上權產品價值的四大要素，包括：
　1、地上權產品之客觀淨收益：主要分析淨租金收入(總租金扣除房屋稅、維修、管理費等支出)。
　2、收益資本化率：評估適當租金報酬率。
　3、地租變動。
　4、剩餘存續期間。

　卓輝華表示，「地租變動」對地上權的影響甚大，絕對不能小看公告地價的「3.5％」，以地上權金額都是「幾百億元的億來億去」，地租也是「億來億去」，相當可觀。

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