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購買預售屋最大的風險，往往不在簽約當下，而在交屋前的「正式核貸」。許多消費者常誤以為簽約時建商口頭承諾的「房貸8成」是既定事實，殊不知預售屋從簽約到交屋歷時2至4年，這段期間的市場波動、政策調整及個人財務狀況變化，都可能導致最終銀行核貸成數不如預期。
一旦發生「成數不足」，買方將面臨巨額的現金缺口。若處理不當，輕則延遲交屋，重則面臨違約沒收訂金的風險。本文將深入解析預售屋貸款的風險結構，拆解影響貸款的關鍵因素，並提供緊急應對清單與交屋前檢查清單」，做好預售屋購買的最佳準備。
預售屋與成屋最大的不同，在於「簽約」與「申貸」有極大的時間差，中古屋在簽約前，買方就能請銀行「先鑑價」確認額度，還可爭取在合約加註「貸款成數不足即無條件解約」的但書。
但預售屋正式的貸款申請與對保，是在建案取得「使用執照」後才開始進行，在這數年的等待期中，有無數的變數可能改變你的貸款結果。如以下三種狀況：
簽約當下的房貸試算僅是「初步評估」，真正的額度與利率，取決於交屋當下的銀行鑑價與審核。
銀行放款以「鑑價」為準，而非您的「成交價」。若交屋時房市反轉或實價登錄未跟上，銀行鑑價可能低於您的買入價。
央行的信用管制（如限貸令、豪宅線調整）隨時可能變動。簽約時政策允許貸八成，交屋時可能因區域管制只剩七成。
當銀行核准的成數低於預期（例如預計貸八成，實際只核准七成），通常會是因為以下5大原因：
這是最常見的原因，且預售屋的鑑價風險有時比中古屋更難預防。雖然建商有配合的整批房貸，但因為銀行核貸基準是「交屋當下的市價」，預售屋賣的卻是「未來價」，若交屋時周邊實價登錄未跟上，或不幸遇房市回檔，極易發生「銀行鑑價 < 成交價」的狀況。若當初買了2000萬，銀行僅估1800萬，貸8成的金額瞬間短少160萬。 這種「時間差」帶來的滯後風險，往往在交屋前夕才引爆。
銀行審核房貸的核心，在於評估申請人「當下」的還款能力與信用體質，而非簽約時的狀態。其中兩大魔王關卡為「收支比」與「信用評分」。
首先，收支比檢視您的財務負擔，原則上房貸月付金加上車貸、信貸等總債務支出，不應超過月收入的 60%（依銀行內規而定），以免被認定還款風險過高。其次，信用評分則反映您的財務紀律，若出現信用卡遲繳、動用循環利息（只繳最低金額），或近期頻繁申貸導致「聯徵多頭詢問」，都會嚴重扣分。這些瑕疵一旦出現，輕則導致核貸成數縮水、利率加碼，重則直接遭到銀行婉拒。
延伸閱讀：買1000萬的房要月薪10萬？了解收支比、負債比兩大指標
遇到央行升息、特定區域第2戶限貸令，或是銀行自身水位額度已滿，審核標準就會變得極度保守，甚至發生「排隊等撥款」的狀況。
銀行也會評估建商。若建商財務不穩、爭議過多，或是該建案屬於「非主流產品」（如事務所、工業住宅、地上權），銀行核貸成數通常會被降級至六到七成。
若購買的是小坪數套房（通常指主建物加附屬建物小於15坪），或是位於偏遠地區、抗性設施周邊，銀行考量未來轉手難易度，給予的成數與利率條件通常較差。
為了避免在最後關頭措手不及，建議在預計交屋前一年（或取得使照前6個月），執行以下自我健檢：
聯徵健檢： 自行查詢個人信用報告，確保無不明遲繳紀錄。
降低負債： 結清分期付款的消費性債務，盡量不要有信貸餘額。
避免變動： 在對保完成前，盡量不要離職、換工作或成為他人保證人。
預留緩衝金： 設定預算時，務必預留房價10%至15%的流動資金，以應對鑑價下修的風險。
金流憑證： 若有親友資助頭期款，務必保留匯款紀錄與借貸/贈與證明，避免被銀行認定為資金來源不明。
不要只問一家： 建商配合的整批分戶貸款通常條件不錯，但非絕對。建議至少詢問薪轉戶銀行或平時往來密切的銀行作為「備胎」。
首購族：最容易因為「信用小白」（無信用卡紀錄）而被扣分。建議儘早申辦信用卡並正常繳款累積信用。
自營/自由業者： 銀行看重「收入穩定性」。請務必提供年度扣繳憑單、長期的銀行存摺出入明細（平均餘額），證明還款能力。
換屋族/多屋族：務必確認是否受到央行「第二戶限貸令」影響（如取消寬限期、成數上限）。若有可能，考慮先賣後買或將舊屋貸款結清。
若不幸接到銀行通知成數不足，請依照以下順序冷靜處理：
確認拒貸/降成原因
是鑑價問題？還是個人收支比不足？或是央行政策限制？這一點至關重要，決定了後續解法。
聯繫備胎銀行：立即將資料送往第二、第三家銀行（先前若有準備，此時就能派上用場）。
盤點手頭現金：確切計算現金缺口，並確認定存、股票等資產變現所需時間。
增加保證人：若問題出在收支比，提供一位信用良好、收入穩定的二等親內保證人（如配偶、父母），通常能有效拉高額度。
與建商協商：
公司貸：詢問建商是否提供「公司貸」補足差額，通常分1~3年償還。
延後交易： 爭取延後交屋或調整付款節奏，換取更多籌資時間。
補足現金缺口：若需申請信用貸款補足頭期款，務必精算還款能力，且建議在房貸「撥款後」再申請信貸（需注意銀行合規性與自身雙重槓桿壓力）。
評估退場機制：若缺口實在過大無法填補，需檢視合約中是否有「貸款未達成數可解約」條款，或是評估違約金（最高總價15%）與硬著頭皮交屋後的財務崩潰風險孰輕孰重。
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