看準房產商機 呂原富教你 投資致富(2015-06-24 09:47:10 理財周刊 | 洪寶山)

積富房屋執行長張秀滿表示，投資需要一些知識跟觀念，所以要先投資腦袋，要先上課，對房地產要有概念，才能投資得又久又穩又有保障。常常看到很多人，很勇敢地去買，但是也虧了很多。很多人的觀念都很守舊，都在等，等選舉結束才要買，結果總統選舉完，又等立委選舉，立委選完又等縣市長選舉，永遠等不完。

另一個觀念是，投資房地產跟自住不一樣，自住的條件要求多，投資則是「地段對、價格對」就好，所以每個房子都會找到它的主人。觀念調整一下，投資就會更順暢。投資不用害怕，要有膽量，房地產只要登記在你的名下，就算沒賣掉，也可以出租；短期賣不掉，也是可以出租，等待機會再賣。

近期政府推出不少打房的措施，像是房地合一稅等，呂原富表示：「四五％的房地合一稅又怎麼樣？你賺一百，就算繳了四十五的稅，你還是有賺五十五啊！而且滿兩年後，稅率降到二○％，如果這時才賣，獲利還有八十。」所以大家其實把焦點都放錯了，先去找到能讓你賺錢的房子，再來擔心稅的問題吧！不然你連賺錢的標的都沒有，稅也跟你一點關係都沒有；何況繳稅是國民應盡的義務，所以不用害怕，重點是「能夠賺到錢最重要！」因為你繳稅，國家才有錢繼續建設，房地產也才有機會繼續漲。

「台灣這十一年來的房價，已經來到相對高點，至於哪邊還會繼續漲？其實就是有重大建設的地方。」呂原富說：「不是因為我住桃園，就說桃園好，是因為桃園有重大建設。相較於其他地方的捷運建設，要嘛不是已經蓋好了，不然就是蓋到一半；只有桃園，藍線今年才要開工，至於其他兩條都還沒，換句話說跟著重大建設走就對了。」

哪邊有建設就往哪裡去

他分析，捷運綠線從八德，經過桃園火車站，再到中正路，也就是中正藝文特區，因此中正藝文特區這邊，一定還會漲，那邊對桃園來說，就像是台北的信義區一樣。

「我在《從零開始賺一億》這本書中有提到，要掌握『一低四高』，你才會賺得比別人多。」什麼是「一低四高」呢？所謂「一低」，就是買到便宜的房子。但是如何找到比市價低一到兩成的房子？而且市價要如何確認？這當然就是要上課─投資就是要上課。至於「四高」，則是貸款成數高、賣出價格高、時間效能高，和加入高效率團隊。

呂原富指出，買房子是可以貸款的，其中最大的困難在於貸款成數以及貸款利率，尤其是投資房屋，因為不是以自住為目的，所以貸款成數更是重點，貸款利率反而影響較小。以一千萬元的房價來算，如果是八成的話，就要自備二百萬元，如果成數是九成，那只要自備一百萬元就可以了，這中間差距的一百萬元，可以拿來投資另一間房屋使用。

而要取得高成數貸款的要件，包括：一、一定要有收入穩定的工作；二、一定要有存款；三、最好有良好的信用卡使用紀錄；四、最好不要有負債。

另外，因為買賣房屋跟所有的投資工具一樣，都是要買低賣高，但是如何將房子賣高，則有幾個關鍵因素，包括：一、原本買的價格就偏低；二、房屋的價格提高了；三、房價因為重大建設的進行而上漲；四、透過專業團隊的行銷。

至於「時間效能高」，指的是投資房地產的一個重點─速度。以長遠來看，投資房地產是可以致富的，關鍵在於投資報酬率跟槓桿效應。因為貸款成數高，代表投資報酬率高，不過近期由於打房，所以短期投資房屋的成本增加了，因此如果可以放兩年，一來沒有奢侈稅的問題，二來房屋增值的獲利也會增加。

最後一個高，是加入高效率團隊。呂原富說，單兵作戰的時代已經過去了，現在是團隊作戰的時代。積富房屋的定位，跟其他房仲公司不同，是以幫客戶投資房地產規劃為目標的房仲，並且深耕這塊領域，持續幫助投資人以投資房地產獲利。

《理財周刊》發行人
一個人的努力，是加法效應；
一個團隊的努力，是乘法效應！

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